De huizenmarkt is duidelijk aan het afkoelen. De gemiddelde prijs van een bestaande woning is in derde kwartaal met 5,8 procent gedaald in vergelijking met het tweede kwartaal van 2022, zo meldde makelaarsclub NVM afgelopen maand. Ook wordt er minder overboden op koophuizen en daalt het aantal bezichtigingen.

Economen bij grootbanken verwachten dat er in 2023 gemiddeld genomen een lichte prijsdaling komt op de huizenmarkt. ABN AMRO schat dat de gemiddelde huizenprijs bijna 3 procent daalt, terwijl Rabobank verwacht dat huizenprijzen in de loop van volgend jaar “beperkt gaan dalen”.

Als deze prognoses uitkomen, belanden we wellicht in een heel andere markt dan waar we de afgelopen jaren gewend aan zijn geraakt. Een verdere afkoeling van de huizenmarkt zou betekenen dat kopers een ruimere keuze hebben en minder met elkaar hoeven te concurreren. Als het aanbod ruim genoeg wordt, kunnen we op een gegeven moment zelfs spreken van een kopersmarkt, oftewel een markt waarin kopers de overhand hebben.

Hoe ver we verwijderd zijn van een kopersmarkt vroegen we aan twee experts: Lana Gerssen, vakgroepvoorzitter Wonen bij de NVM en econoom Mirjam Bani van ING.

In een kopersmarkt kunnen huizenzoekers gemiddeld uit 10 woningen kiezen

Een kopersmarkt is nog ver weg, vertelt Gerssen. We zitten namelijk nog steeds in de verkopersmarkt en je gaat niet in een kwartaal tijd en zelfs niet in een jaar tijd van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt.

De NVM hanteert een eigen definitie voor een kopersmarkt, een verkopersmarkt en een evenwichtige markt op basis van zijn krapte-indicator.

De krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Momenteel staat de krapte-indicator op 2,8, wat betekent dat huizenzoekers uit bijna drie woningen kunnen kiezen.

Een kopersmarkt begint bij een krapte-indicator van 10, dus de situatie waarin huizenzoekers uit tien of meer woningen kunnen kiezen. Een krapte-indicator tussen 5 en 10 geeft een evenwichtige markt aan, en een krapte-indicator onder 5, zoals nu, betekent een markt waarin verkopers de overhand hebben.

Op basis van de historie van de krapte-indicator kunnen we zien hoe er tijdens de huizenmarktcrisis van ruim tien jaar geleden, vanaf 2009 een kopersmarkt ontstond die tot 2015 duurde. Vervolgens was er twee jaar sprake van een evenwichtige markt. De huidige verkopersmarkt is begonnen in het derde kwartaal van 2017. Dit is te zien in de onderstaande grafiek.

"De recente stijging van de krapte-indicator heeft ervoor gezorgd dat de markt wat ruimer is geworden, na de hele lage niveaus in 2020 en 2021. Maar het is nog steeds niet genoeg om van een kopersmarkt te spreken", aldus Gerssen.

Een kopersmarkt ziet zij ook niet op de middellange termijn ontstaan. "Als je bekijkt waar we vandaan komen en hoe hard het aanbod toeneemt, zijn we er nog lang niet." Eerst zou de markt door de evenwichtige markt heen moeten bewegen en dan heb je nog meer aanbod nodig. Pas op dat moment komt de kopersmarkt aan bod.

Als je naar de cijfers kijkt, heb je een lange periode nodig om van de ene markt naar de andere markt te gaan, concludeert de marktexpert van de NVM. Zo was in het derde kwartaal van 2015 de krapte-indicator 10,7 (kopersmarkt) en heeft het nog twee jaar geduurd om van een evenwichtige markt naar een verkopersmarkt te gaan.

Econoom Bani van ING ziet eveneens dat de afgelopen jaren gekenmerkt werden door een verkopersmarkt. "We komen uit een periode van verdere oververhitting van de woningmarkt met forse prijsstijgingen, veel biedingen boven de vraagprijs en een daling van het aantal te koop staande woningen."

Maar er is verandering gaande, aldus de econoom. "De situatie voor de economie is de afgelopen tijd veranderd. De oorlog in Oekraïne heeft de energieprijzen bijvoorbeeld flink verhoogd. Daardoor is de inflatie momenteel heel hoog, rentes zijn behoorlijk gestegen. Dat drukt de vraag naar woningen."

Beweging richting kopersmarkt

Bovengenoemde ontwikkelingen dragen er aan bij dat we meer richting een kopersmarkt bewegen, zegt Bani. De concurrentie tussen woningkopers neemt af, omdat er woningvraag uitvalt. "Wij gaan ervan uit dat de prijsdaling van de afgelopen maanden zal doorzetten voor de rest van het jaar en volgend jaar. Dat is een teken dat de vraag naar woningen in de periode lager uitvalt."

Of we uiteindelijk in een kopersmarkt terecht komen zal afhangen wat er gaat gebeuren met de inflatie, de hypotheekrente en de economische groei, concludeert econoom Bani. "Als de rentes harder stijgen dan we nu verwachten, dan is het ook realistisch dat daar een hogere prijsdaling bij hoort. Als de inflatie langer aanhoudt of er een diepere recessie dan verwacht komt, dan zou ook de woningmarkt verder afkoelen."

Maar ook als het economisch meer tegenzit dan voorzien, hoeft dit niet per se te betekenen dat de woningmarkt omslaat naar een kopersmarkt, volgens Bani. "Woningen zijn een schaars goed. We zitten structureel met een woningtekort dat niet zo maar weg gaat. Het aantal huishoudens groeit de komende jaren nog en het is lastig om die extra vraag bij te benen met nieuwbouw. De nieuwbouwproductie is afgelopen jaren achter gebleven bij de vraag."

Ook Gerssen vindt dat een ruimer aanbod cruciaal is voor een kopersmarkt. "Het allerbelangrijkste is dat er meer keuze komt. In een kopersmarkt kunnen kopers kiezen uit meer dan 10 woningen. Meer woningen moeten er beschikbaar komen, als je er vanuit gaat dat de vraag gelijk blijft. Maar het duurt gewoon jaren voordat die woningen."

Het tekort aan woningen is een groot verschil met de kopersmarkt tijdens de huizenmarktcrisis van 2009-2014, vertelt Gerssen. Veel mensen moesten toen hun huis verkopen, omdat ze hun baan waren kwijtgeraakt, of omdat ze gingen scheiden. "Dus wat er toen gebeurde, was dat de vraag uitviel en het aanbod zich bleef ophopen."

Uitval vraag naar koopwoningen onwaarschijnlijk

Dat de vraag weer op een vergelijkbare manier kan uitvallen als tijdens de kredietcrisis, bijvoorbeeld vanwege een diepe recessie, acht Gerssen niet waarschijnlijk. "Er komt opeens minder vraag als veel mensen hun baan kwijtraken of de hypotheekrente veel hoger wordt. Dat lijkt voorlopig niet aan de orde." De werkloosheid is momenteel laag en de gestegen hypotheekrente is op zich nog op een redelijk niveau, aldus de NVM-expert.

Bovendien: als er een recessie komt, is het uitgangspunt heel anders dan in 2008. Het aantal te koop staande woningen stond in het derde kwartaal van dit jaar op 30.000. Aan het begin van de kredietcrisis stonden er 100.000 woningen te koop. "Stel dat we nu in een recessie zouden komen, dan starten we in een markt waar er te weinig te koop staat, er te veel vraag is en de krapte behoorlijk groot is", aldus Gerssen.

Naar verwachting komen er ook minder huiseigenaren in de problemen, vergeleken het ruim tien jaar geleden, als de huizenprijzen flink dalen, zegt de NVM-expert. "Tijdens de kredietcrisis mochten mensen behoorlijk veel lenen, ook de kosten koper mochten ze meefinancieren en er waren veel aflossingsvrije hypotheken. Dat is allemaal veranderd. Mensen die nu een huis kopen, starten meteen met aflossen en ze mogen maximaal 100 procent van de koopsom financieren."

Lees meer over de huizenmarkt: